近兩年，隨著(zhù)國家對住房市場(chǎng)調控力度不斷加大，以及線(xiàn)上商業(yè)流量增長(cháng)不斷放緩，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一系列并購重組和轉型升級，正在漸漸走出低谷，迎來(lái)重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”，前所未有的風(fēng)口與機遇就在眼前

機遇和挑戰就像一個(gè)天平的兩端，總在此起彼伏中搖擺。近日，在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì )主辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2018年會(huì )上，業(yè)內人士普遍認為，近兩年隨著(zhù)國家對住房市場(chǎng)調控力度不斷加大，以及線(xiàn)上商業(yè)流量增長(cháng)不斷放緩，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一系列并購重組和轉型升級，正在漸漸走出低谷，迎來(lái)重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”，前所未有的風(fēng)口與機遇就在眼前。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“黃金時(shí)代”

“我的判斷是住房市場(chǎng)進(jìn)入了白銀時(shí)代，但是我們的樓宇經(jīng)濟正處在黃金時(shí)代，因為新時(shí)代需要我們新的商業(yè)地產(chǎn)，才能讓生活更美好?！弊》亢统青l建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌的一句話(huà)道出了會(huì )場(chǎng)一眾商業(yè)地產(chǎn)人的心聲。要知道，在去年初舉行的年會(huì )上，業(yè)內人士還一致認為商業(yè)地產(chǎn)的“挑戰大于機遇”。

顧云昌表示，在消費升級的形勢下，我們的商業(yè)地產(chǎn)不是太過(guò)剩了，而是能滿(mǎn)足廣大人民群眾美好生活需求的商業(yè)地產(chǎn)太匱乏了。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應緊扣消費升級的新形勢，在文化、教育、娛樂(lè )、健康、養老和旅游等方面開(kāi)發(fā)更多產(chǎn)品，購物中心應該向生活中心、消費中心轉型，滿(mǎn)足人們的美好生活需要。

來(lái)自匯納科技的數據顯示，2016年，全國商場(chǎng)客流呈負增長(cháng)，2017年同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，線(xiàn)下商城的客流整體回暖。從各個(gè)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市商場(chǎng)客流在2015年、2016年持續下降，2017年迎來(lái)了回升，三線(xiàn)城市近幾年持續上升。與此同時(shí)，2017年商場(chǎng)顧客的平均游逛時(shí)長(cháng)達到1.26個(gè)小時(shí)，并呈上升趨勢。從這3組數據里面可以看出，隨著(zhù)線(xiàn)上流量增長(cháng)的放緩，線(xiàn)下流量紅利正在回歸。

技術(shù)和消費的變化正驅動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向“拐點(diǎn)”。與上半場(chǎng)相比，下半場(chǎng)的邏輯和規則將發(fā)生根本性的改變?！叭绾螛嫿ü采?、互生和再生的商業(yè)生態(tài)，用積累的物理和數字化的零售基礎能力，賦能于未來(lái)線(xiàn)上和線(xiàn)下的零售業(yè)態(tài)創(chuàng )新，是一個(gè)重要課題和重大商機?！本〇|集團首席戰略官廖建文說(shuō)。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王永平看來(lái)，現在商業(yè)設施很多，競爭壓力較大，需要以商業(yè)為引擎，以“商業(yè)+”打造綜合體?！斑^(guò)去的購物中心全是純商業(yè)，現在需要以商業(yè)為基礎不斷疊加，比如，商業(yè)+醫療、商業(yè)+文化、商業(yè)+旅游等。過(guò)于簡(jiǎn)單的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無(wú)法適應消費需求的變化，商業(yè)地產(chǎn)要從過(guò)去重開(kāi)發(fā)轉向重運營(yíng)、重內容?！蓖跤榔奖硎?。

優(yōu)化配置樓宇資源

廣義的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是樓宇經(jīng)濟。從資產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，樓宇經(jīng)濟要高質(zhì)量發(fā)展歸根結底就是提質(zhì)增效。顧云昌認為，首先要優(yōu)化配置樓宇資源，土地是資源的要素，把合適的產(chǎn)業(yè)放在合適的土地上。以產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)為導向，合理配置樓宇資源，糾正資源錯配。

當前，很多城市熱衷于蓋大型商場(chǎng)，導致嚴重的同質(zhì)化競爭，造成商業(yè)地產(chǎn)的空置率較高。要破解這一困局，關(guān)鍵還是要因地制宜，合理配置資源，進(jìn)行差異化競爭。文化、旅游、健康、體育、養老等產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向。

在與醫療健康結合方面，天億集團開(kāi)展了有益的探索?！霸谖磥?lái)的商業(yè)綜合體當中，健康消費一定會(huì )占據一席之地。原來(lái)在醫院才能完成的醫療服務(wù)，未來(lái)在商業(yè)綜合體中也可以完成?！碧靸|集團董事長(cháng)俞熔說(shuō)，綜合體肯定不適合做大型疑難雜癥治療，但口腔診所、醫美、健康體檢都可能成為重要業(yè)態(tài)。

新技術(shù)也將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的重要“武器”?！皩?shí)體商業(yè)來(lái)說(shuō)，更多的是要去擁抱科技，在新科技的基礎上去迭代商業(yè)變化?！庇×瘓F副總裁李楚華表示，所有科技賦能的一個(gè)原點(diǎn)是圍繞客戶(hù)服務(wù)，包括租戶(hù)和消費者。對消費者來(lái)說(shuō)，需要更好的購物環(huán)境，租戶(hù)則希望得到更加精準的消費者。

比如，印力正在同一家人臉識別公司合作，以精準記錄客戶(hù)的消費偏好、活動(dòng)軌跡等數據，以便客戶(hù)所希望去的地方和信息推送過(guò)去，并提供更好的服務(wù)。同時(shí)，有了精準的客戶(hù)畫(huà)像也有利于租戶(hù)有針對性地調整運營(yíng)，提高業(yè)績(jì)。

在科技賦能以后，商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)者會(huì )得到海量的數據，對這些數據作出分析同樣重要。上海匯納信息科技股份有限公司董事長(cháng)張宏俊表示，實(shí)體商業(yè)需要建立自己的數據資產(chǎn)管理體系。在實(shí)體商業(yè)里有很多數據沒(méi)有得到采集，比如視頻、語(yǔ)音、能耗等，采集后可以有更多的科技企業(yè)，通過(guò)人工智能或者大數據手段加以分析、挖掘，創(chuàng )造更多的商業(yè)價(jià)值。

讓沉淀的資本活起來(lái)

在商業(yè)地產(chǎn)體量快速增長(cháng)的時(shí)期，企業(yè)更多是踐行開(kāi)發(fā)商的思路，融資、拿地、開(kāi)發(fā)、回籠資金。進(jìn)入存量時(shí)代后，企業(yè)自持物業(yè)增多，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)，就成了商業(yè)地產(chǎn)的重要出路。

“我們現在做得比較累的原因就是在金融方面考慮太少?！卑倌瓿羌瘓F有限公司董事長(cháng)吳云前坦言，未來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，一定要站在金融的角度去考慮問(wèn)題。一定要有足夠的錢(qián);第二，要有足夠便宜的錢(qián);第三，要有專(zhuān)業(yè)的管理團隊。

實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)的有效運作，必須要搞金融創(chuàng )新，讓沉淀的資本活起來(lái)。顧云昌說(shuō)，樓宇經(jīng)濟的融資形式要改變，不能光向銀行貸款，我們沉淀了那么多有價(jià)值的樓宇，如何通過(guò)資本運作使其活躍起來(lái)，這是樓宇經(jīng)濟要研究的問(wèn)題。

“商業(yè)地產(chǎn)證券化這件事要非常重視?！闭憬言瓷虡I(yè)集團有限公司總裁盧忠認為，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯存在問(wèn)題，絕大多數都是因為有住宅板塊的利潤支撐才去做商業(yè)。正是因為以住宅思維去做商業(yè)地產(chǎn)，所以才在規劃、運營(yíng)管理過(guò)程中出現一系列問(wèn)題。接下來(lái)的管理是要以資產(chǎn)管理理念回歸運營(yíng)為本的實(shí)踐，這是實(shí)現證券化的必由之路，否則想做資產(chǎn)證券化幾乎是不可能的事情。

值得注意的是，近年來(lái)不少商業(yè)地產(chǎn)項目都因為一些先天的瑕疵和后天管理上的問(wèn)題，導致投資方退出、交易困難。光大安石資產(chǎn)管理商業(yè)運營(yíng)管理中心總經(jīng)理林寶泰表示，項目的運營(yíng)需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做規劃、籌備、運營(yíng)管理，設計好交易結構，這些都是影響投資的關(guān)鍵。

“不同的項目產(chǎn)生的收益完全不一樣，這與整體運營(yíng)能力、城市能級、項目規模都有很大關(guān)系?！北本┚乓顺巧坦苡邢薰救A東區總經(jīng)理陳麗琳同樣認為，必須要做到整體商業(yè)運營(yíng)的閉環(huán)，包括規劃、設計、工程、招商、運營(yíng)等。如果不能打通，資方是永遠不會(huì )青睞的，核心還是看資產(chǎn)盤(pán)活和收益能力。