運營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，現代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費形態(tài)，統一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺上。

不能統一運營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會(huì )逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

購物中心作為一個(gè)復合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著(zhù)多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達到高經(jīng)營(yíng)效益。

所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費者進(jìn)入后得以滿(mǎn)足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購買(mǎi)欲望，使潛在的需求形成購買(mǎi)行為。

項目的必須千方百計安排適當的全方位服務(wù)，當然這從管理角度也增添了無(wú)限的困難度，也就是說(shuō)購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統一有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在經(jīng)營(yíng)管理上均需仔細考慮規則以免產(chǎn)生負面效果。

購物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營(yíng)績(jì)效，必須掌握一定的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)加以利用，這也是結合我國的實(shí)際環(huán)境對購物中心提出的經(jīng)營(yíng)管理上所必須具備的要求。

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，未來(lái)將是以經(jīng)營(yíng)管理為核心的營(yíng)銷(xiāo)，其核心理念有三。

核心理念一：投資者購買(mǎi)商鋪買(mǎi)的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會(huì )成長(cháng)空間帶來(lái)的升值空間，生意機會(huì )除了理論上存在，更重要是要在經(jīng)營(yíng)上落實(shí)。因此，商業(yè)項目開(kāi)發(fā)階段的任何銷(xiāo)售預算都應含進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理落實(shí)所必須的成本。

核心理念二：商業(yè)項目應立足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)做旺的角度，對經(jīng)營(yíng)管理架構的建立，招商商戶(hù)的篩選進(jìn)行精細化操作，以做旺市場(chǎng)為核心利益點(diǎn)，最終能收獲商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)利益。核心理念三：以商業(yè)項目經(jīng)營(yíng)成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設計、鋪位分割、招商政策，變營(yíng)銷(xiāo)主題為經(jīng)營(yíng)主題

1、時(shí)段劃分方面的考慮

購物中心在全日的時(shí)段劃分上，須依照顧客進(jìn)入購物中心的人數統計結果。

若過(guò)分集中，不但會(huì )降低公共設施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)如果擁擠度到達一定程度，必然會(huì )降低顧客的舒適感與享受度。

而在某些時(shí)段，如果人數過(guò)少，場(chǎng)面冷清，則會(huì )嚴重降低顧客的購買(mǎi)意愿，這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營(yíng)。

因此，只有制定周詳的規劃、依時(shí)段來(lái)有計劃地引進(jìn)顧客，使每天進(jìn)入營(yíng)業(yè)區的顧客不但能夠符合規劃的人數，并且可以達到均勻的分配。

由此產(chǎn)生的有利結果就是經(jīng)營(yíng)管理成本的效益方式發(fā)揮出來(lái)，顧客的滿(mǎn)意度也可以維持在較高水平。

2、做好客源重疊分析和規劃

購物中心在經(jīng)營(yíng)之初，應先確立主題商店，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jì)效較有保證。

當然在購物中心整體的促銷(xiāo)計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購物中心的顧客將成為整個(gè)購物中心的顧客。

每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購物中心整體計劃的指導下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。

3、使商品趨向全方位服務(wù)功能

在購物中心的特定客層中，主力客層大多數為家庭式的購買(mǎi)，因此提供全方位商品以滿(mǎn)足家庭需求成為購物中心的主要功能。

購物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當然必須依據需求量、商圈內的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。

4、結合個(gè)別形象，塑造群體形象

形象是無(wú)形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現于一個(gè)企業(yè)體的成果業(yè)績(jì)。

5、 注重提升平效

所謂平效，即營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營(yíng)績(jì)效。

同時(shí)可以擴大比較商圈內的績(jì)效，以便稽核、調整購物中心的經(jīng)營(yíng)績(jì)效，也可追蹤考核短期、中期、長(cháng)期購物中心的趨勢，以此來(lái)掌握效差的時(shí)段作為進(jìn)行促銷(xiāo)、折扣等活動(dòng)的依據，提高效差時(shí)段的經(jīng)營(yíng)效率。