運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉，現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。

不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從商業管理蛻變成物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。

購物中心作為一個復合型商業業種，管理要求相對于其它業態具有更高的要求，它包含著多種流行的商業業態，其主要目的在于追求整合性的需求以達到高經營效益。

所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務，消費者進入后得以滿足多樣化的需求，并受激發而提升購買欲望，使潛在的需求形成購買行為。

項目的必須千方百計安排適當的全方位服務，當然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業，如何把它們整合在統一有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在經營管理上均需仔細考慮規則以免產生負面效果。

購物中心為激發更高的經營績效，必須掌握一定的經營哲學加以利用，這也是結合我國的實際環境對購物中心提出的經營管理上所必須具備的要求。

商業地產的營銷策略和手段，未來將是以經營管理為核心的營銷，其核心理念有三。

核心理念一：投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投資商業業態生意機會成長空間帶來的升值空間，生意機會除了理論上存在，更重要是要在經營上落實。因此，商業項目開發階段的任何銷售預算都應含進經營管理落實所必須的成本。

核心理念二：商業項目應立足市場經營做旺的角度，對經營管理架構的建立，招商商戶的篩選進行精細化操作，以做旺市場為核心利益點，最終能收獲商業項目的開發利益。核心理念三：以商業項目經營成功為核心確定業態定位、建筑設計、鋪位分割、招商政策，變營銷主題為經營主題

1、時段劃分方面的考慮

購物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進入購物中心的人數統計結果。

若過分集中，不但會降低公共設施與服務人員的服務品質，同時如果擁擠度到達一定程度，必然會降低顧客的舒適感與享受度。

而在某些時段，如果人數過少，場面冷清，則會嚴重降低顧客的購買意愿，這樣也不利于購物中心的有效經營。

因此，只有制定周詳的規劃、依時段來有計劃地引進顧客，使每天進入營業區的顧客不但能夠符合規劃的人數，并且可以達到均勻的分配。

由此產生的有利結果就是經營管理成本的效益方式發揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。

2、做好客源重疊分析和規劃

購物中心在經營之初，應先確立主題商店，并在招商過程中優先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰?，營業績效較有保證。

當然在購物中心整體的促銷計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。

每個商業個體在購物中心整體計劃的指導下，均能提供最適合的服務，因此客源重疊使每個商業單元均能獲得重疊效益。

3、使商品趨向全方位服務功能

在購物中心的特定客層中，主力客層大多數為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。

購物中心的服務重點在于商品用途上的定位，購物中心依服務客層定位及按客層需求作商品安排，當然必須依據需求量、商圈內的競爭態勢作全方位的思考，以整合服務功能。

4、結合個別形象，塑造群體形象

形象是無形資產的具體象征，它充分表現于一個企業體的成果業績。

5、 注重提升平效

所謂平效，即營業收入與營業面積之比，主要用于平行、垂直地考核經營績效。

同時可以擴大比較商圈內的績效，以便稽核、調整購物中心的經營績效，也可追蹤考核短期、中期、長期購物中心的趨勢，以此來掌握效差的時段作為進行促銷、折扣等活動的依據，提高效差時段的經營效率。